【独家财报】J-REIT：东证REIT指数未来走势分析

■ 日经平均股价落后，东证REIT指数正处于顶峰 。

■ 新冠疫情以来，房地产市场的基本面已经恶化，并且已经过了中期阶段。

       作为日本房地产投资信托（J-REITs）的代表性指数，东证REIT指数正在不断调整。 7月下旬5日均线跌破25日均线出现死叉，上周一度穿破一目均衡表的云团。从中长期来看，J-REIT 的高峰和低谷时间往往与股票指数大致相符，这次也在2月16日日经平均股价以30714日元的价格创下了最近的高价，约5个月后（7月13日）东证REIT指数以2178点创下了最近的高价。

       2021年，日本国内外REIT在主要资产类别中均表现出色。稳步推进的背后，是全球疫苗接种进展带来的经济复苏。由于新冠疫情而下降的租金在逐渐恢复，推高了房地产投资信托基金的价格。然而，日本自年初以来发布了3次紧急事态宣言，住宿设施的入住率（6月：28.7%）一直低迷。根据不动产服务大公司CBRE的调查，因新冠疫情而需求增加的物流设施租金将继续上涨，而东京都内写字楼和商业设施租金的下行压力将逐渐增加。此外，据东京KANTEI调查显示，在住房交易价格大幅上涨的同时，租金上涨缓慢，因新冠疫情引起的住宅需求变化和销售的控制，价格形成了十分明显的扭曲现象。整体来看，自新冠疫情以来，房地产租赁市场一直停滞不前，经济早日复苏的预期有所下降，难以容忍基本面背离，这是J-REIT市场调整的一个原因。

      笔者每六个月定点观察J-REIT和日本房地产市场的走势。上一次是在 2021 年 2 月，基本面已经恶化（即租金下降），除非房地产价格预计会上涨，否则很难证明 J-REIT 价格进一步上涨的合理性。近6个月，东京、大阪写字楼等日本房地产市场部分周期的顶峰愈发明显，雷曼冲击以来的长期转折点已经到来并且变得更加激烈。在日本，由于宽松的金融政策预计将长期化，所以如果用分配利率等来衡量的话，J-REIT并没有显著的高比例感，但是今后，分配金减少的情况下，在现行水平上未来的高比例感会增强。目前东证REIT指数的下跌不仅需要在上升局面上进行短期调整，还需要注意可能是向下降趋势转变的局面。