【独家财报】中国：长期房地产低迷的背景与原因（2）
2026-10-20
■ 人口结构变化、家庭资产构成及财政等结构性因素，阻碍中国房地产市场在短期内走出低迷
■ 上述问题均需要较长时间才能解决，而房地产价格调整可能使局势进一步恶化
中国虽然具备一定的抵御信贷收缩和金融危机的能力，但其社会经济结构中仍存在多个阻碍房地产市场短期复苏的因素，主要包括人口结构变化、家庭资产构成以及地方财政问题。这些长期积累的结构性矛盾，使房地产市场难以在短时间内摆脱低迷。
在人口结构方面，中国总人口于2021年达到约14.1亿人的峰值后开始下降。根据联合国预测，到2050年，中国人口将减少至约12.6亿人。尽管独生子女政策自2013年起逐步放宽，但受育龄人口减少、晚婚及未婚现象增加、教育和育儿成本上升等因素影响，人口下降趋势仍难以扭转。虽然城镇化和单身家庭增加能够在一定程度上支撑住房需求，但随着主要购房群体人口减少，中长期住房需求预计难以实现明显增长。
在家庭资产方面，中国家庭储蓄率长期处于较高水平，2025年约为32.0%，且家庭财富高度集中于房地产。根据中国人民银行2019年的调查，城镇家庭住房资产约占家庭总资产的59.1%。由于部分群体的医疗、养老等社会保障仍不完善，居民倾向于增加预防性储蓄，并将大量资金投入住房市场。这种资产配置结构使家庭财富与房地产价格紧密关联，一旦房价持续下跌，家庭资产缩水可能进一步抑制消费和购房需求。
在财政方面，中国地方政府承担着教育、社会保障和基础设施建设等大量公共支出，但税收收入相对集中于中央政府，因此地方财政长期依赖土地出让收入及地方融资平台筹集资金。随着房地产市场持续低迷，土地出让收入减少、抵押资产价值下降，地方政府的财政压力和债务风险进一步加大。尽管中央政府通过财政转移支付提供支持，但主要用于弥补当期财政缺口，难以从根本上解决累积债务问题。总体来看，人口减少、家庭资产过度集中于房地产以及地方财政对土地收入的依赖，均属于难以迅速化解的结构性问题，而房价进一步下跌还可能加剧家庭财富缩水和地方财政恶化，使房地产市场的调整过程更加漫长。
■ 上述问题均需要较长时间才能解决，而房地产价格调整可能使局势进一步恶化
中国虽然具备一定的抵御信贷收缩和金融危机的能力，但其社会经济结构中仍存在多个阻碍房地产市场短期复苏的因素，主要包括人口结构变化、家庭资产构成以及地方财政问题。这些长期积累的结构性矛盾，使房地产市场难以在短时间内摆脱低迷。
在人口结构方面，中国总人口于2021年达到约14.1亿人的峰值后开始下降。根据联合国预测，到2050年，中国人口将减少至约12.6亿人。尽管独生子女政策自2013年起逐步放宽，但受育龄人口减少、晚婚及未婚现象增加、教育和育儿成本上升等因素影响，人口下降趋势仍难以扭转。虽然城镇化和单身家庭增加能够在一定程度上支撑住房需求，但随着主要购房群体人口减少，中长期住房需求预计难以实现明显增长。
在家庭资产方面，中国家庭储蓄率长期处于较高水平，2025年约为32.0%，且家庭财富高度集中于房地产。根据中国人民银行2019年的调查，城镇家庭住房资产约占家庭总资产的59.1%。由于部分群体的医疗、养老等社会保障仍不完善，居民倾向于增加预防性储蓄，并将大量资金投入住房市场。这种资产配置结构使家庭财富与房地产价格紧密关联，一旦房价持续下跌，家庭资产缩水可能进一步抑制消费和购房需求。
在财政方面，中国地方政府承担着教育、社会保障和基础设施建设等大量公共支出，但税收收入相对集中于中央政府，因此地方财政长期依赖土地出让收入及地方融资平台筹集资金。随着房地产市场持续低迷，土地出让收入减少、抵押资产价值下降，地方政府的财政压力和债务风险进一步加大。尽管中央政府通过财政转移支付提供支持，但主要用于弥补当期财政缺口，难以从根本上解决累积债务问题。总体来看，人口减少、家庭资产过度集中于房地产以及地方财政对土地收入的依赖，均属于难以迅速化解的结构性问题，而房价进一步下跌还可能加剧家庭财富缩水和地方财政恶化，使房地产市场的调整过程更加漫长。